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智慧安防如何助力地产转型创新?

来源:安防市场报      作者:林贞宇      2012/9/11 15:42:45

    对话嘉宾
    浙江大华智网科技有限公司研发总监 李伟强
    深圳市车安科技发展有限公司总经理助理 姜汉文

    议题综述

    8月28日,在深圳举办的“2012中国深圳智慧楼宇安防高峰论坛”集中展示和解读了智慧楼宇安防系统的最新设备、技术成果、成功案例和相关政策。在此,进一步探讨智慧楼宇安防系统中的技术难点,物业管理公司及地产商的需求,以及安防与楼宇智能化的发展方向。

    嘉宾论道

    记者:智慧楼宇除了有一般的电力供应、给排水、空气调节、取暖、通风等设施外,主要还包括具备较好的信息处理及自动控制能力。与普通楼宇相比,智慧楼宇具有哪些功能特色?两者最主要的区别是什么?

    李伟强:智慧楼宇的目标是为用户打造出一个安全、便利、舒适、节能的使用环境。普通楼宇系统重点在于如何实现用户的基本需求功能,只要能做好各个子系统的基本工作就可以了。而现在的智慧楼宇系统越来越注重用户体验,更多的以用户使用的角度来考虑问题,确保用户操作简单化、使用方便化、感受舒适化,提供高效智能的管理服务。

    智慧楼宇与普通楼宇最主要的区别在于高效智能,将各个分散的子系统高度集成,提高运行效率,有效降低人力和设备维护运营成本。

    姜汉文:智慧楼宇和普通楼宇的主要区别主要有以下三方面:(1)从安全角度上来看,普通楼宇主要是依靠大量的人力资源,随着城市化的进程推进,人力成本逐渐增加,让这种人海战术也变得越来越不现实,而且还不可避免的经常出现一些人为的意外疏忽。智慧楼宇依靠智能化设备则解决了这一难题。(2)从管理的角度上看,智慧楼宇的管理者的工作变得越来越轻松。(3)从人们的生活角度上看,在处理日常事务的时间大大缩短,让人们有更多的时间去体验生活,提高生活质量。从上面几点就可以看出智慧楼宇必将成为人们日后生活的主流选择。

    记者:智慧楼宇是在传统建筑平台上进行全方位智能化改造,要实现对建筑物内照明、电力、防盗、运输等设备进行综合自动控制。在这个过程中,安防扮演着怎样的角色?或者说,智慧安防在变革中的商业地产中扮演着什么角色?

    李伟强:前面提到,智慧楼宇的目标是为用户打造出一个安全、便利、舒适、节能的使用环境。其中安全是第一位的,安防系统在智慧楼宇中还是占据主导的地位,主要包括:视频监控、防盗报警、出入口控制、楼宇对讲等子系统。试想,一座“智慧楼宇”,如果连最基本的安全防范的问题都解决不好的话,更谈何智能与控制。

    姜汉文:安防行业作为智慧楼宇发展的先驱者,经过十几年的发展,在高科技应用上为智慧楼宇的发展打下了坚实的基础。例如安防行业的机械自动化、一卡通技术智能化、高科技生物技术广泛应用等,末来智慧楼宇必定离不开安防产品,或者说安防产品即将成为智慧楼宇的重要组成部分。

    记者:无论是在技术、解决方案方面,还是产品多样化方面,安防智能化都已经取得了十足发展。作为商业地产的配套设施,安防如何助力商业地产实现转型和创新,提升商业地产的价值?

    李伟强:大型的商业地产人员流动比较频繁,给犯罪分子提供了偷窃、抢劫的可成之机;对于开车的顾客来说,为了找停车位而不得不到处兜来兜去,造成局部拥堵;尤其是一些临街商铺,在下班以后,商铺内大量的商品非常容易发生被盗事件。这些都会让商业地产的声誉严重受损,经济价值受到重创。

    对于商业地产来说,一套高品质的安防监控系统,不仅能让整个地产的安保水平提升一大步,而且还能提高人员、车流、物流的安全和运转效率,提升地产的价值。

    姜汉文:地块仍然是体现地产主要价值之一,但是随着人们生活观念的改变,以及交通的日益发展,现在逐渐兴起的环保住宅、文化住宅、智能住宅等进入了人们的视线。当然,其中不可或缺的高科技安防产品,仍是最大的助力之一。

    随着安防产品技术的日趋成熟,高科技安防产品已经开始逐渐遍布于人们的衣食住行当中,成为人们生活中不可或缺的一部份。置业者现在除了看重地产的地理位置之外,对于周边环境和生活配套设施也越来越重视。越来越多的人认为,“地王”决定楼盘的价值,“科技”决定楼盘的档次,安防产品在其中扮演了重要的角色。

    记者:安防系统与楼宇建筑相结合由来已久,已经在技术等诸多方面取得了进展。在智慧城市建设如火如荼的当下,智慧安防企业要与商业地产合作,如何才能实现双方利益最大化?目前有没有比较成熟的商业合作模式?

    李伟强:目前智慧安防企业正在探索报警运营服务租赁的方式与商业地产合作,建立专业的防盗报警联网紧急报警中心,并与公安部门联网,提供紧急反应;采用租赁制方式建设智慧楼宇安防项目工程,以降低业主的投入经费,争取市场;通过寻呼机、电话、网络、3G 无线方式等建立报警应急响应系统,以便随时随地了解设防处的安全状况;发展报警运营服务及咨询、评估、认证等中介服务,延伸行业发展的“短腿”。

    姜汉文:由于我们国家的安防行业比国外发达国家起步比较晚,在合作关系上还比较单一。现在基本上都还是属于买卖双方和服务契约的关系,基本都是包含了生产商、经销商、工程商、物业公司、地产公司等这五个环节。最多就是地产公司对一些特殊功能的需求,车安科技对其进行二次开发,进行短暂的合作,等项目开发完成,合作关系也就相当于中止了。

    要想维系安防企业与商业地产间的共同合作关系,目前的情况是安防企业有这个意愿,而地产公司方面不想要有这个束缚。地产公司除了考虑产品的信价比之外,还要考虑地域、观念上的差别,特殊功能上的需求等等。而目前没有哪一家安防企业能完完全全地符合所有地产公司的需求,所以安防企业就处于了现在这种被动尴尬的局面。

    要想实现利益的最大化,首先要先从安防企业开始,不断的加强研发投入,提升产品品质,提高技术水平,完善产品功能,满足不同客户间的需求才是出路。但是随着这几年企业经营成本的不断增加,这条路既艰辛又漫长,在长期合作上更是遥遥无期了。

    除此之外,建立新型的合作关系也是可以一试。由安防企业对全国所有系统统一管理,实现人流车流全自动引导,自助收费等,并且负担其间的所有费用,把物业管理从安防系统中解脱出来。在使用过程中收益盈利重新分配,签属合作分配协议等,在这方面由安防企业对安防系统进行统一的管理相对于物业公司来说还是有比较大的优势,不过具体实施方案还有待考察。

    记者:智慧楼宇基本系统主要有3A(BA、CA、OA),我国部分房地产商将楼宇自动化里的MA和FA独立出来,因此变成了5A。这与国外智慧楼宇的定义是否存在差异?国内智慧楼宇与国外主要差距在哪里?

    李伟强:在国内,楼宇建筑的SA(安防自动化系统)通常须向公安机关技防部门申请安防设计审核、竣工验收,重点安保单位的安防系统还需接入公安的监控网络;楼宇建筑的FA(消防自动化系统)则必须向消防机关申请消防设计审核、竣工验收,并接受定期检查。所以,国内的智慧楼宇定义中,将SA和FA从BA中独立出来,与我们国情有关系,要实现的功能和用途与国外相比并无太大差异。

    国内从上世纪90年代开始发展智慧楼宇技术,经过二十多年的发展,智慧楼宇产业的服务越来越走向专业化、多元化和实用化。但与国外相比,还存在一定差距,主要表现在:建设水平不高、稳定性不能令人满意、节能环保意识不强。

    姜汉文:国外上世纪80年代就开始了智慧楼宇的推广,而我国基本上是从上世纪90年代才开始有了智慧楼宇的概念。

    把MA和FA独立出来,主要还是国家的体制观念上跟国外有一定的差异。例如国外的BA楼宇自控是包含FA消防自动化的,OA办公自动化是包含MA管理自动化的,就这两个概念相对于我国人们的认识上还是有一定的区别。由于国家经济发展历程说明了FA是先于BA进入市场的,因为FA的整体制作生产上技术含量比较低,而且与人们的生命财产安全息息相关,所以使人们的在观念上觉得BA可有可无,从而在一定程度上抑制了BA的发展。在当时两个不完全对等的环境地位下,是很难将两者融合在一起的。而OA和MA由于在发展历程上相差不远,在CA通讯技术日新月异的今天,是完全有可能融合在一起的。

    不管是3A还是5A,只是在观念认识上的不同,所实现的功能完全是一致的,都是为了方便人们的生活,提高人们的生活质量。这在本质上,不会直接影响智慧楼宇在国内的发展。当然,如果能从5A转变成3A对于整个安防行业的发展是有利的。

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