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购物中心智能化停车场现状及未来发展趋势

来源:停车杂志      2015-5-11 10:32:41

  随着中国人均拥有车辆大幅提高,自驾购物占比日益增加, 停车场这一配套设施在商业地产项目中的地位也越来越重要。在RET睿意德中国商业地产研究中心监控的42个城市中,购物中心停车场车位数量达到58.6万个,停车场建筑面积为2280万平方米,几乎为总商业建筑面积的30%。

  本报告以北京(楼盘)、上海(楼盘)、成都、沈阳、西安(楼盘)、郑州(楼盘)6个城市106个购物中心停车场作为重点研究样本,综合分析购物中心停车场现状及未来发展趋势。

购物中心智能化停车场现状及未来发展趋势

  八成购物中心有地下停车场

  购物中心停车场根据其结构特征分类,可分为地下停车场、地面停车场、楼层停车场和屋顶停车场;目前84% 的购物中心为地下停车场。楼层停车场是新兴的停车场类型,停车场可以与购物中心各楼层直接接驳,增加每层客流的到达率,有效提升高区的租金水平;一般楼层数较高的购物中心会采用这种停车场类型,如北京朝阳大悦城、北京世纪金源购物中心等。

  此外,为了在固定空间中增加更多的停车位,不少购物中心已增设机械式立体停车设备。例如,沈阳大悦城在安装机械式立体停车设备后,车位数量大幅增加。

购物中心智能化停车场现状及未来发展趋势

  购物中心停车场车位配比分析

  一个设计合理、泊位充足、拥有良好管理的停车场能为购物中心带来更多的人流及商机。根据国际惯例,每一百平方米商业建筑面积提供1个停车位比较合理。因此购物中心能否提供充足、便利的停车服务,成为其提高竞争力的重要手段,近五年修建的购物中心车位配比已达到1.37个/100 平方米。

  从城市来看,北京、沈阳的购物中心停车场建设最为完备,车位比超过1:100。上海作为全国经济中心,商业地产起步较早,部分购物中心建于十年前,配备的车位数量不足,拉低了整体车位配比;郑州也面临同样问题。成都近五年来新建购物中心配比了大量停车位。然而与国际惯例相比,各地购物中心停车场车位配比普遍偏低。

  购物中心停车场这样运营

  收费模式

  与购物中心商业面积的平均租金相比,各地购物中心停车场的坪效偏低,仅作为购物中心补充收入来源。

  上海购物中心停车场收费价格位居六城市之首,单个购物中心停车场平均坪效也高于其他城市。沈阳购物中心停车场大都由第三方停车场管理公司承包经营,自负盈亏,因此收费标准要高于公共停车场平均时租价格。但沈阳停车周转率偏低,导致购物中心停车场平均坪效不高。

  西安和郑州虽然时租价格最低,但由于车位配比不足,停车周转率偏高,导致购物中心停车场被有效利用,坪效居于各城市前列。

  运营策略

  受购物消费时间特性影响,购物中心车位使用时段差别明显,车位使用高峰期集中在周五晚上、双休日和节假日;此外,同日时段中,用餐时段是车位使用的高峰,每车停放时间也会相应增加。

  针对以上特点,购物中心推出了相应的运营策略,一是针对时段差别利用价格杠杆如采取错时停车、分时收费、缩短起步时长等方式调节车流量,以提高车位周转率。例如,上海正大广场在工作日16:00 前累积消费满300 元可免费停车1 小时,16:00 后消费则无此优惠;上海金桥国际商业广场工作日中午任意非大卖场消费,可免11时-14时3 小时停车费。

  二是在节假日购物高峰期,不少购物中心或提高消费额度,或缩短停车时间限制,加速停车场的周转率,缓解停车压力。

  购物中心停车场走向智能化

  A 停车场管理将逐步走向智能化

  智能停车场管理系统包括出入口管理、车位引导、停车定位及反向寻车、车牌自动识别、自助缴费等子系统。同时需采用中央收费模式、远距离读卡技术等来实现智能化管理的功能。目前国内智能停车场的发展呈良好上升趋势,上海、北京、成都等地的购物中心均出现了设备完善的智能停车场,未来智能停车场作为购物中心智能化的一部分,将会越来越普及。

  B 停车大数据将得到充分挖掘

  伴随智能停车场的发展,购物中心停车场将实现联网共享数据,可通过场内停车量、停车收费额、客流方向、商场销售额等数据分析总结消费者需求特征,为购物中心决策提供数据支撑。

  北京朝阳大悦城开业初期停车场监控数据显示,驾车客户是主要销售贡献者,销售额的变化与车流变化幅度有近92% 的相关度。因此朝阳大悦城对停车场进行了智能化改造,如增加车辆进出坡道、升级车牌自动识别系统、调整车位导识体系等。改造完成后,当年销售额提升约17%。

  而随着周围商圈逐渐成熟,朝阳大悦城监控到开车购物的比例正在下降,乘坐地铁等公共交通前来购物的客户占比不断提升。为此朝阳大悦城决定对原先的高层停车位进行改造,释放出近2万平方米的面积,打造成面对年轻时尚消费者的体验式主题街区。

  C 无人化停车服务逐渐普及

  全自动机器人停车服务已在发达国家广泛应用, 沈阳皇朝万鑫国际大厦引入了中国首个全自动立体停车库,将空间利用率提升60%-100%,停车效率提升73%,减少人为失误,提高人车安全。随着我国劳动力成本的快速上升, 购物中心停车场的管理人员将逐渐减少,自动化程度越来越高,无人化服务将逐渐普及。

 

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