【财经分析】英国住房价格或难以大幅下跌

发布日期： 2023-06-09 08:42:24 来源：新华财经

在基准利率、住房抵押贷款利率不断上涨的影响下，英国住房平均价格已经开始下跌。但考虑到英国市场住房需求的持续上涨和供应的严重不足，英国房价大幅下跌的可能性也不是很大。

英国哈利法克斯银行（Halifax）7日发布的哈利法克斯住房价格指数（Halifax house price index）显示，英国5月份住房平均价格为286532英镑，与去年同期相比下跌1%。哈利法克斯银行表示，这是英国住房价格2012年首次下跌。

(资料图片仅供参考)

英国国家统计局的数据显示，英国住房价格上涨幅度在逐渐收窄。英国国家统计局5月24日公布的数据显示，3月份，英国平均住房价格同比上涨4.1%，而在2月份，这一数据是5.8%。英国国家统计局表示，2022年7月，英国住房价格同比上涨幅度达14.3%，自此之后，英国住房价格上涨幅度开始缓慢走低。英国国家统计局的数据显示，3月份，英国住房平均价格为285000英镑，与上年同期相比高约11000英镑，但较去年11月高点时的价格低了8000英镑。

英国大型住房中介机构Zoopla的数据显示，截至5月底，在过去的6个月中，英国住房价格指数下跌了1.3%。

英国住房价格的下跌主要由于基准利率和住房抵押贷款利率上涨影响的。由于持续通胀，英国央行已经连续12次加息，目前基准利率已经高达4.5%。同时，在基准利率提高的影响下，英国商业银行的住房抵押贷款利率也随之上涨。这加大了住房购买者的贷款负担。哈利法克斯银行抵押贷款负责人Kim Kinnaird指出，在贷款利率上涨的影响下，英国第一季度房价上涨的动力已经明显趋弱。

英国目前的通胀压力仍然很高。数据显示，5月份，英国的消费价格指数（CPI）仍处于8.7%的高位。英国央行行长安德鲁·贝利（Andrew Bailey）已经明确表示，控制通胀是央行的第一目标，英国央行需要将通胀控制在2%左右。这也就意味着，英国央行未来将继续实施加息。一些市场机构预期，英国央行可能会将本轮紧缩周期的基准利率推高至5.5%。

随着英国央行加息的深入，英国住房价格下跌的趋势可能还将进一步延续。但由此指望英国住房市场大幅下跌同样不太现实。

英国住房供应原本就不足，在通货膨胀和高利率的影响下，英国住房建设收缩明显。标准普尔（S&P）的数据显示，5月份英国的住房采购经理人指数（housePMI）为42.7，为连续第6个月处于萎缩状态。除去疫情期间，英国目前的住房采购经理人指数已经是2009年以来的最低水平。

但随着疫情影响的消退，英国住房市场的需求却在进一步上涨。英国国家统计局5月24日发布的数据显示，4月份，英国房租价格指数同比上涨4.8%。3月份，这一数据是4.7%。其中，苏格兰地区房租价格上涨最为迅猛，同比上涨幅度达5.2%。伦敦租房价格指数同比上涨5%。英国国家统计局指出，租房需求持续增长，可供租赁的房源有限，受此影响，英国租房价格自2021年下半年以来持续上涨。这一上涨趋势在去年全年和今年前几个月都是如此。租房市场的价格压力此后几个月还将继续。

此外，抵押贷款利率的上调影响了居民购房的积极性，但与此同时，英国居民收入的上涨也部分抵消了贷款上涨的影响。英国国家统计局5月16日公布的数据显示，1—3月份，英国私营部门的平均固定工资同比增长7%，而公共部门的平均固定工资的同比增长为5.6%。

如果再考虑到英国移民人数的增长、国际留学生的增加等因素，英国房价大幅下降的可能性也不大。Zoopla的数据显示，在截至5月份的前6个月英国房价下跌了1.3%，但下跌速度较此前已经明显放缓。Zoopla发布的研究报告指出，总体而言，2023年下半年英国房地产市场势头可能会减弱，其影响取决于抵押贷款利率的前景。但英国能源费用的下降和居民收入的增加，将继续提高居民的购买力，并抵消抵押贷款利率上升的影响。