美国地产为何对利率“脱敏”？

发布日期： 2023-07-03 14:42:31 来源：第一财经

2023年初以来，在美联储加息周期尚未结束之前，美国住宅地产市场明显回暖，新屋开工、销售和建造增速触底上升，房价环比增速由负转正。作为最具利率敏感性的部门，美国地产为何对利率出现“脱敏”？

热点思考：美国地产为何对利率“脱敏”？

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本轮加息周期中，美国地产对利率显著“脱敏”，量价相较低位均有不同程度回升。新房销售量在2022年7月触底回升，成屋销售量2023年1月触底回升，截至2023年5月，新房销售环比达12.2%，同比达20%。新屋开工量今年1月以来明显反弹。美国FHFA、房地美房价指数及前20城房价环比增速均转正。

供求角度而言，美国住房供给不足的矛盾源于2008年金融危机后的长期去杠杆。供给侧，2008年后，美国地产投资占GDP的比重和银行贷款占比均大幅下降。需求侧，美国千禧一代人口大量进入房地产市场，新增家庭数量不断上升，2015年到2021年，美国住房增加了约630万套，但美国家庭数量共增加了790万户。

美联储快速加息导致住房供不应求的矛盾集中暴露。供给侧，高利率加剧了成屋业主的惜售行为，二手房供应量明显减少，库存处于低位。需求侧，2022年以来的加息并未对劳动力市场构成显著冲击，房价收入比降低，居民负担能力相对提升。另一方面，去年底至今年2月，房贷利率下降又减轻了每月还款压力，支撑了需求侧的韧性。

展望未来，短期而言，供求矛盾使美国地产的反弹可能延续。美国房地产库存仍处于历史低位，截至今年5月，美国二手房库存仅可供应3个月，新房可供应月份约6.7个月。反映销售前景的NAHB市场指数、未来6个月的预期指数以及潜在买家的流量指数自年初以来连续回升，截至今年6月，NAHB未来6个月的预期指数已上升至62。

中期而言，地产回暖会提升通胀粘性，短端利率维持高位及期限结构的“陡峭化”或从需求端压制地产高景气。鲍威尔6月例会后持续释放鹰派言论，认为2023年或再加息两次，近期抵押贷款利率明显反弹。美国5月份平均房贷还款额已上升至2500美元，在储蓄消耗、财政补贴退坡的情况下，这会继续抑制地产需求的释放。

海外事件&数据：美国耐用品订单回升，PCE通胀回落

美国5月耐用品新订单增速回升。美国5月耐用品新订单增速环比初值录得1.7%，大幅超出市场预期-0.9%和前值1.2%，同比增5.4%，前值4.3%。交通设备增速最高，同比达18%，电气设备同比6%，前值4%。交通设备中，汽车及零部件同比增5.7%，前值4.2%，商用飞机同比60.9%，前值22%。

美国5月PCE、核心PCE物价指数同比环比基本符合预期。美国5月PCE物价指数同比上涨3.8%，预期3.8%，前值4.3%；环比增0.1%，预期0.1%，前值0.4%。剔除食品和能源后，5月核心PCE物价指数同比上涨4.6%，略低于预期4.7%，前值4.7%；环比上涨0.3%，预期0.3%，前值0.4%。

美国一季度GDP增速上修。美国2023年一季度GDP环比折年终值由1.3%上调至2%，居民消费支出进一步上调，从此前的环比增3.8%上修至4.2% 。6月24日当周，美国红皮书零售增速0.5%，前值0.9%，纽约拥堵指数回落，美国当周初请失业金人数24万人，前值27万人；续请失业人数174万人，前值176万人。