美国楼市风光不再通胀放缓的预期起不了关键性作用

发布日期： 2021-07-28 10:19:00 来源：北京商报

狂奔了一年多的美国楼市被按下了暂停键。当地时间周一，美国商务部公布的6月新屋销售量跌至14个月的低点，5月的销售量也遭遇下调，表明昂贵的建筑材料和飙升的房产价格正在抑制住房市场。

具体而言，6月美国新建家庭住房的年化销量为67.6万套，比5月的72.4万套下降6.6%，与去年6月83.9万套的销量相比，降幅更是高达19.4%。而此前分析师们预计的6月数据则是上涨3.4%。

按地区来看，美国人口众多的南部、东北部和西部地区的新房销售下降，中西部地区则有所上升。

此外，上周公布的美国6月新屋营建许可总数也降至9个月以来的最低点。目前市场上有35.3万套新房，比5月份的33万套有所增长。按照6月份的销售速度，需要6.3个月来清理市场上的房屋供应，高于5月份的5.5个月。

对于销量的走低，咨询公司Bleakley Advisory的首席投资官Peter Boockvar认为：“家用电器、劳动力以及可负担的地段都存在短缺，房屋销量的缓和很可能受市场标价过高和开发商无法按期完工的共同影响。”

虽然新房的销售数量有所下降，但房价依然坚挺。数据显示，6月销售价格中位数较去年同期增长了6.1%，达到361800美元，主要集中在20万-74.9万美元的价格区间。不过媒体表示，虽然这个涨幅看似很高，但与前几个月动辄同比15%-20%的涨幅相比，根本不算什么。

从去年年中开始，在宽松的货币政策、极低的利率以及大量经济刺激的共同影响下，美国楼市几乎进入了史无前例的狂热状态。同时，疫情的持续导致越来越多的员工在家工作，他们也需要更大的房屋。

但由于建筑成本的飙升，人们负担得起的房屋越来越少，使得疫情期间美国大部分房屋交易都发生在高端市场。比如用作房屋建造的软木木材，其价格在疫情期间飙升了300%以上。虽然上个月软木价格大幅回落，但相比2019年的平均水平依然高出75%。

在经历了一年的疯狂买买买和高达两位数的房价涨幅后，目前美国新房已经超出了大部分消费者的负担能力。7月16日，美国财政部长耶伦与美联储主席鲍威尔就美国房市过热问题召开了闭门会议，这也是耶伦就任美国财长以来主持的首次相关会议。

新屋销量创下新低，也让不少人看到了楼市降温的迹象。富国银行在7月分析报告中表示，美国房价的飙升抵消了美联储低利率为购房者带来的好处，导致许多潜在购房者推迟了买房计划。在过去四个月中，美国新屋和成屋的销售数据都有所下滑，消费者信心和房屋建筑商信心指数皆出现回落。

地产公司Zillow的经济学家Matthew Speakman也表示：“在未来几个月里，楼市的同比数据会显得更加难看。因为正是从去年这个时候开始，美国房价开始激增，直至触及上次经济危机之前的高点。”

不过，美国的房价恐怕一时半会还降不下来。资深海外市场投资人吴疌认为，美国房地产上涨与低利率的货币环境有关。不过普遍预期美联储不会很快加息，因此美国楼市还会维持热度。

另一方面，房地产市场的需求也热度不减。中国房地产数据研究院院长陈晟直言，如果美国印钞继续加速的话，房屋作为抗通胀的存在，需求必然会继续增加。“如果再不买房就买不起了，是美国人都在说的原话。”

从美国房地产整体的市场来看，中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红指出，美国楼市有分化和不均衡的特点，也同样受美国大势、城市、楼市形势的影响。阶段性的局部高点也可能出现，但动态的楼市都只是瞬间表现，若不发生类如次贷危机，整体的见底与见顶都不存在。

在楼市的背后，关于美国的通胀预期也议论纷纷。彭博社评论称，新屋数据强化了房产市场可能已经见顶的观点，加深通胀放缓的预期。与此同时，美国银行、摩根士丹利、高盛等华尔街大行都在近几周频发美国经济见顶预警，或意味着通胀预期将受到抑制。

而美国通胀放缓的预期能不能实现，朱晓红认为，楼市起不了关键性作用。因为美国房地产增量房占比不大，在国民经济总量中也并非是支柱产业。